Gemeentelijk grondbeleid opnieuw uitvinden (1)

Gemeentelijk grondbeleid opnieuw uitvinden (1)

Verhalen over en praktische voorbeelden van de huidige positie van de gemeentelijke grondbedrijven en de noodzaak om af te boeken op de waarde van de in het verleden (strategisch) ingekochte gronden zijn genoegzaam bekend. Wat doen gemeenten met die grondvoorraad en wat zal de toekomst van het gemeentelijke grondbedrijf kunnen zijn? 

Kan "de markt" een nieuwe draai geven aan gebiedsontwikkeling en wat kan daarbij de rol van de gemeente zijn? Zijn gemeenten voldoende doordrongen van de betekenis van de risicoparagraaf bij een grondexploitatie en kiezen ze nu voor "een veilige houding". Maar hoe krijg je vanuit een veilige houding toch de gewenste programma's gerealiseerd? Dit artikel geeft enkele bespiegelingen over het toekomstige gemeentelijke grondbeleid.

Regie is dood, leve de autonomie!

Bij diverse trainingen, workshops en lezingen rond de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bracht ik altijd het gemeentelijke standpunt over het gevoerde grondbeleid aan de orde. In bijna 100% van de gevallen was er een voorkeur voor actief grondbeleid.

"Wij passen actief grondbeleid toe om geld te verdienen en risico's, ach het is nog nooit misgegaan". Daar sta je dan als trainer die inzicht moet bieden in de mogelijkheden van bijvoorbeeld exploitatieplannen. "Dat middel gaan we toch niet toepassen. Moeilijk toepasbaar, tijdrovend en het levert te weinig op. Wij gaan voor anterieure overeenkomsten!"

Inmiddels weten we wel beter! Wat moet je als overheid als je richting wilt geven en tegelijkertijd (noodgedwongen) moet loslaten? Ik schreef hierover in het blog "Regie is dood, leve de autonomie!". Beide dingen tegelijk doen kan haast niet of je moet het, zoals de Arnhemse gemeenteraad in haar laatste Nota Grondbeleid "situationeel grondbeleid" noemen en keuzes van geval tot geval afhangen van de omstandigheden.

Toch is er een tendens te bespeuren om risico's te mijden en kansen te bieden aan de "Do it yourself Society". Een tweetal Arnhemse voorbeelden. In de Arnhemse nieuwbouwwijk Rijkerswoerd (deelgebied Gaardenhage) stagneert de verkoop van "zelfbouwkavels" al jaren. Bewonersplatform en een tuinbouwvereniging hebben het initiatief geopperd om de kavels uit te geven voor volkstuinen en stadslandbouw. Dat bottom-up initiatief is onlangs door de gemeente gehonoreerd.

Een tweede burger- of bottom-up initiatief dat betrekking heeft op het gebied tussen het Centraal Station in Arnhem en de binnenstad is vorig jaar ook door de gemeente gehonoreerd. Het betreft de ontwikkeling, nu genaamd "Coehoorn Centraal" waarbij de gemeenteraad in een motie het gebied voor minimaal vijf jaar heeft vrijgegeven voor een alternatieve ontwikkeling als creatieve wijk.

Voor een gemeentelijke overheid is het lastig om de regie los te laten, maar uit de voorbeelden blijkt dat het ruimte bieden aan burgerinitiatieven wel werkt, dat er draagvlak ontstaat en snelle resultaten worden geboekt. Dat zijn op korte termijn geringe financiële resultaten, maar op de langere termijn wordt wel meerwaarde voor een gebied gecreëerd. En er gebeurt iets met de braakliggende grond. Sinds 2013 is er een VNG Denktank die nadenkt over een nieuwe rol van de overheid die ruimte kan bieden aan maatschappelijke initiatieven. Volgens de Denktank is het daarbij belangrijk om geen kaders te stellen, niet te institutionaliseren en geen regels op te leggen .

Nieuwe technieken en instrumenten

Sinds het begin van de kredietcrisis is de overheid naarstig op zoek geweest naar nieuwe financieringsmogelijkheden en verdienmodellen voor gebiedsontwikkeling. Daarbij is het besef ontstaan dat er niet één model is dat algemeen toepasbaar is. Langzaam vindt er duidelijk een verschuiving plaats naar organische, kleinschaligere groeimodellen . Ook bestaat er veel aandacht voor uitnodigingsplanologie, duurzaamheid bij gebiedsontwikkeling, tijdelijke ontwikkelingen en transformatie ( én/of herbestemming) op gebouw- en gebiedsniveau.

Maar ook een betere gemeentelijke afstemming van ontwikkelprogramma's zou kunnen helpen. Het overaanbod van woningbouw- en kantorenlocaties en bedrijventerreinen helpt niet om verliezen op de aangekochte gronden te beperken. Afboeken, verlies nemen en regionale afstemming van het programma, waardoor schaarste wordt gecreëerd zou kunnen helpen. Dat betreft echter meer een mentaliteitsverandering dan een techniek.

Nieuwe technieken zijn wel beschikbaar of in de maak zoals Tax Increment Financing (TIF), stedelijke herverkaveling en verhandelbare ontwikkelrechten. Dat eerste betreft een "filosofie" waarbij gedane investeringen op termijn worden terugverdiend doordat in een gebied meerwaarde wordt gecreëerd, waardoor er sprake zal zijn van hogere belastinginkomsten. Stedelijke herverkaveling is een techniek die nog niet wettelijk is verankerd, maar wel in de Omgevingswet zal worden opgenomen.

Een gedachte-experiment van het Kadaster, Radboud Universiteit, PAS, FF en diverse marktpartijen heeft uitgewezen dat stedelijke herverkaveling zowel financieel als ruimtelijk haalbaar is. Er wordt zelfs al gepleit voor een experimenteerwet die stedelijke herverkaveling vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet (voorzien voor 2019) mogelijk moet maken. Momenteel wordt er aan de Faculteit Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit ook geëxperimenteerd met verhandelbare ontwikkelrechten.

Naast die nieuwe technieken zijn er vooruitlopend op de Omgevingswet legio mogelijkheden om flexibel met ruimte en gebruik van grond om te kunnen gaan. Dat zijn bijvoorbeeld de innovatieve experimenten die mogelijk kunnen worden gemaakt door tranches aan de Crisis- en herstelwet toe te voegen, de verruimde tijdelijke omgevingsvergunning op grond van de Wabo of het programma "Nu al eenvoudig beter" van het Ministerie van I&M.

Dit blog verscheen eerder deze maand als artikel in het vaktijdschrift Grondzaken in de Praktijk. Volgende week volgt "Grondbeleid opnieuw uitvinden (2)" op deze site.

Gemeentelijk grondbeleid opnieuw uitvinden (2)
Ede: van magen vullen tot smaak als belevenis

Related Posts

 

Reacties

Er zijn nog geen reacties gegeven. Wees de eerste die een reactie geeft
Reeds Geregistreerd? Hier Aanmelden
Gast
donderdag 18 april 2019

Excursies

Het Ruhrgebied

Ruimtemakers-Oost/GSRO 2019
Vrijdag 14 juni 2019
Dwalen door een steeds weer verrassend Ruhrgebied

Jullie kennen natuurlijk allemaal het Ruhrgebied. Tenminste, dat dachten jullie. Want wij hebben voor jullie een aantal verrassende plekken in het Ruhrgebied gevonden. Reden om onze GSRO-excursie dit jaar in het Ruhrgebied te laten plaatsvinden.


Programma:
Het programma ziet er als volgt uit:
• We vertrekken vanuit Arnhem bij de achterzijde van het centraal station. De autoliefhebbers pikken we op bij Van der Valk in Duiven.
• Dan rijden we in een keer door naar Essen. De mooiste tuinstad van het Ruhrgebied (en ook van Duitsland): We bezoeken Margarethenhöhe, gesticht door de familie Krupp.
• Vervolgens brengen we een bezoek aan het Unperfecthaus, inclusief lunch. Een wel heel bijzonder ‘bedrijfsverzamelgebouw’ voor kunstenaars, ZZP-ers en maatschappelijke ondernemers.
• Na de lunch gaan we naar een van de haldes (voormalige sintelbergen), te weten de Halde Haniel (zie foto hieronder), op de grens van Oberhausen en Bottrop. Daar zullen we een spirituele wandeling maken van ongeveer 2 uur.
• Dit haldelandschap geeft je het gevoel in Schotland te zijn. En laat je zien hoe groen het Ruhrgebied feitelijk is. Op het eerste gedeelte is een kruisweg aangebracht met referentie naar de mijnbouw. Halverwege domineert een groot wit kruis het landschap. In het hoger gelegen gedeelte loop je over het zwarte kolengruis langs een in de berg uitgegraven theater en ervaar je het magische effect van een land art project van rechtopstaande beschilderde spoorbielzen en kijk je met helder weer uit tot voorbij het Ruhrgebied.
• Voor diegenen die niet zo goed ter been zijn is in plaats van een bezoek aan Halde Haniel een alternatief ingebouwd: Bezoek aan de Antonyhütte. Verstopt in het stadsdeel Osterfeld vind je een idyllisch groen landschap met oud vakwerkpand (ooit directiegebouw, nu museum) en een ‘industriearcheologisch’ park (onderdeel van het LVR museum Oberhausen) Hier op deze plek bevindt zich de wieg van het Ruhrgebied en werd voor het eerst op industriële wijze steenkool gewonnen.
• Na de Halde Haniel/ cq de Antonyhütte gaan we naar Eisenheim (stadsdeel Sterkrade).
Eisenheim is de eerste arbeiderswijk van het Ruhrgebied (inmiddels tot monument verklaard), vandaar uit lopen we naar CENTRO (het Neue Mitte). Het winkel- en uitgaansgebied van Oberhausen. In deze wandeling doorkruis je niet alleen een deel van Oberhausen maar doorkruis je ook de tijd. (Alternatief: of met de bus van Eisenheim naar CENTRO en daar op eigen gelegenheid rondkijken).
• We brengen een bezoek aan het oude centrum van Oberhausen (Stadtteil Alt-Oberhausen). Diner bij Pools Jazz Restaurant Gdanska aan het marktplein. Dit gedeelte van Oberhausen laat nog de pracht van weleer zien, anno nu staan veel panden staan leeg of zijn met goedkope ketens gevuld. Dankzij restaurant Gdanska is het plein weer tot leven gekomen.
• Na het diner gaan we weer huiswaarts.


Reisschema (Let op: vertrektijd bus is “hard”, rest is “voorlopig”)
07.45 uur: Verzamelen bij de uitgang van het station Arnhem-Centraal (Sonsbeekzijde);
08.00 uur: Vertrek van de bus vanuit Arnhem;
08.20 uur: Oppikken mensen bij Van der Valk Duiven;
09.30 uur: Aankomst Essen;
11.00 uur: Bezoek Unperfecthaus en lunch;
13.30 uur: Bezoek Halde Haniel of;
14.00 uur: Aankomst Antonyhütte;
16.00 uur: Bezoek Eisenheim
18.30 uur: Bezoek Oberhausen;
20.30 uur: Vertrek naar Arnhem;
21.30 uur: Aankomst Van der Valk Duiven
21.59 uur: Aankomst Arnhem


Kosten
Kosten: 25 euro voor leden. Inclusief lunch en diner.
Introducees zijn ook welkom: Voor hen bedragen de kosten 40 euro.
Het bezoek aan de Antonyhütte is facultatief en is in het programma opgenomen als alternatief voor hen die de wandeling op Halde Haniel te zwaar vinden. De entree is voor eigen rekening (rond de 5 euro).


Aanmelding
Aanmelding via Sonja Scholten via mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Graag aangeven of je in Arnhem Centraal of bij Van der Valk (Duiven) opstapt.
En of je gebruik wenst te maken van het alternatieve programma. Dit in verband met de routeplanning chauffeur.
In verband met de reserveringen die we moeten maken: aanmelden voor 1 juni 2019.


Betaling
Het excursie bedrag dient bij aanmelding te worden overgemaakt op rekeningnummer
NL78INGB 0000989374 t.n.v. GSRO onder vermelding van achternaam en excursie Ruhrgebied 2019.
Vriendelijke groeten namens het bestuur van de GSRO,
Jos van der Mark

De GSRO twittert

Volg nieuws uit de vakwereld en over Oost Nederland via onze twitter tijdlijn hieronder:

Lid worden

De GSRO organiseert zo'n 10 bijeenkomsten per jaar. Kennisuitwisseling en netwerken zijn dan allebei belangrijke onderdelen. Tijdens een broodje voorafgaand aan de bijeenkomst kom je oude en nieuwe bekenden tegen.

Lid worden kost slechts € 40,- per jaar en staat open voor vakgenoten die iets hebben met Oost Nederland. Word ook lid door het formulier in te vullen. Óf stuur een mailtje naar info@gsro.nl om meer informatie op te vragen.

Word nu lid

 

Doel

Het belangrijkste doel van de GSRO is om ervaringen te kunnen uitwisselen onder vakgenoten werkzaam in de ruimtelijk inrichting. Tijdens de bijeenkomsten wordt een actueel onderwerp voor het voetlicht geplaatst. De onderwerpen betreffen het brede vakgebied van de ruimtelijke ordening en ruimtelijke inrichting. De uitwisseling van praktische en theoretische ervaringen tussen vakgenoten vormt een belangrijk aspect.

Leden

Het ledenbestand van de GSRO bestaat uit architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, economen, landbouwkundigen, sociaalgeografen, planologen, verkeerskundigen, recreatiedeskundigen en juristen in de publieke of private sector. De GSRO heeft een klein bestuur dat de dagelijkse gang van zaken regelt.

GSRO