Gemeentelijk grondbeleid opnieuw uitvinden (2)

In dit tweede deel van de blog "Grondbeleid opnieuw uitvinden" ga ik in op de nieuwe rol van gemeenten en de positie van het gemeentelijke grondbedrijf in het kader van het grondbeleid.

Natuurlijk vraagt een maatschappelijk probleem zoals de kredietcrisis om een andere rol van de overheid én een aangepast grondbeleid. Actief grondbeleid zal slechts in uitzonderlijke situaties worden ingezet en gemeenten zullen hun Nota Grondbeleid, meestal geënt op actief grondbeleid, daarop hebben moeten aanpassen. Actief grondbeleid was voor een gemeente een middel om geld te verdienen om daarmee andere gewenste  (ruimtelijke) ontwikkelingen te kunnen financieren.

Als een gemeente al strategische aankopen had gedaan en de uitvoering van de geactiveerde grondexploitatie loopt vertraging op, dan is er volgens het Besluit Begroting en Verantwoording keuze uit twee mogelijkheden:

  1. een (niet-herstelbare) afboeking (het verlies op de boekwaarde wordt genomen);
  2. het treffen van een voorziening (ter grootte van het verschil tussen boek- en marktwaarde).

Dat laatste zullen gemeenten doen als ze het vermoeden hebben dat er op termijn toch met de ontwikkeling van een locatie nog winst valt te behalen.

De keuze voor actief grondbeleid was echter niet alleen ingegeven door de verdienmogelijkheid, maar tevens ook voor de grote zeggenschap (regie) die een gemeente daardoor op ruimtelijke ontwikkelingen kon uitoefenen. Nu actief grondbeleid niet meer gangbaar is, is het de vraag of gemeenten de door hen gewenste regie nog wel kunnen uitoefenen en of ze dat moeten willen.

Als een gemeente een voorgenomen ontwikkeling niet zelf wil initiëren, dan kan zij kiezen voor uitnodigingsplanologie. Met behulp van een flexibel ontwikkelingskader op hoofdlijnen, bijvoorbeeld een masterplan of een structuurvisie, kan zij marktpartijen stimuleren om een ontwikkeling in gang te zetten. In dat geval loopt een gemeente weinig of geen risico. Maar als een gemeente toch zeggenschap wenst bij die ontwikkeling, dan kan zij ervoor kiezen om samen met marktpartijen een GEM (Grondexploitatiemaatschappij) op te richten. Tegenover de grotere zeggenschap staat dan wel het risico ten aanzien van verlies op de grondexploitatie.

In de eerste paragraaf van dit artikel zijn een tweetal bottom-up initiatieven aan de orde gekomen. Dit zijn ontwikkelingen die op dit moment uit de veranderende maatschappij naar voren komen en erg succesvol lijken te zijn. Hierbij past een faciliterende rol van een gemeente, waarbij faciliteren niet synoniem is aan loslaten. Faciliteren betekent ook ondersteunen, meedenken, onderhandelen  en (gezamenlijk) de grenzen van de ontwikkeling bepalen.     

Grondbedrijf op afstand?

Grondbedrijven hebben moeilijke jaren achter de rug. Markt- en afzetrisico’s die in grondexploitaties waren opgenomen hebben zich daadwerkelijk voorgedaan. Duur ingekochte gronden zijn veel minder waard geworden en winst valt er eigenlijk niet meer te behalen.  Bij een residuele berekening van de grondprijs volgt daaruit dat bij een daling van de verkoopprijs van een woning (VON) van 5% en een daling van de bouwkosten met 2% de grond 10% minder oplevert.

Om de markt weer vlot te trekken kunnen gemeenten maatregelen nemen zoals het verstrekken van  startersleningen, intensivering van citymarketing, fasering van de productie van bouwrijpe grond, herontwikkeling van plannen en programma uit de markt nemen. Daarnaast helpen wettelijke maatregelen zoals de verlaging van de overdrachtsbelasting en de BTW op woningverbetering natuurlijk ook wel iets. Het zijn slechts kleine impulsen om de in het verleden (duur) ingekochte grond tegen een zo hoog mogelijke prijs aan de man te kunnen brengen om verliezen te beperken.

Er is natuurlijk wel iets te zeggen voor het “op afstand plaatsen” van het grondbedrijf. Het grondbedrijf zou dan wat zelfstandiger en daardoor misschien wat bedrijfsmatiger kunnen opereren. Daar staat echter tegenover dat er een noodzaak is toch een meer integrale samenwerking tussen grondbedrijf, de plannenmakers en  financiële afdeling. De in de vorige alinea genoemde maatregelen vragen immers om een nauwgezette afstemming.

Daarnaast is er een wettelijk obstakel voor een verzelfstandiging van het grondbedrijf. Gemeenten moeten op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) onder meer in de begroting en jaarrekening inzicht bieden in het gevoerde grondbeleid en de risico’s in de grondexploitaties.  Als er sprake is van publiek-private samenwerking, zoals een GEM, dan is er minder gedetailleerde financiële informatie beschikbaar, maar moeten risico’s wel worden vermeld met betrekking tot de weerstandscapaciteit van de gemeente. Er is dus wel wettelijke ruimte voor afstand, maar niet voor een verzelfstandiging van het grondbedrijf.

 
Gebiedsontwikkeling 2.0             

In 2013 is in het tijdschrift Bouwrecht een vierluik laten verschenen onder de titel “Nieuwe stijlen van gebiedsontwikkeling (deel x): Enkele aspecten van organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie”. In die reeks werd - kort samengevat - betoogd dat Gebiedsontwikkeling 2.0 niet alleen de ontwikkelingsfase omvat, maar ook de beheerfase en dat er een doorlopende wisselwerking tussen die fasen zou moeten bestaan. Het lijkt erop dat zoiets gebeurt bij de Arnhemse ontwikkeling van Coehoorn Centraal. Maar gebiedsontwikkeling 2.0 is voor mij meeromvattend dan dat. Een recept:

  1. Gebruik de mogelijkheden die de huidige wetgeving biedt. Dat is meer dan vaak ten onrechte wordt aangenomen. Gebruik van de Crisis- en herstelwet en het programma “Nu al eenvoudig beter” biedt ruimte voor ontwikkeling. Daarnaast zijn er veel mogelijkheden voor tijdelijke ontwikkelingen, niet alleen op grond van de Wabo, maar ook voor tijdelijke natuur als “Green deal”, waarbij een vrijstelling van de Flora- en Faunawet kan worden verleend;
  2. Bevorder een optimale interne gemeentelijke samenwerking en professionaliteit-nieuwe stijl, waarbij specialisten verder kijken dan hun eigen vakgebied en de verbinding zoeken;
  3. Faciliteer als gemeente en stel daarbij kaders die flexibel zijn, wat nu al kan op basis van de huidige wetgeving.

Nu gemeenten hun verliezen hebben genomen op de grondexploitaties is het tijd dat er gebruik wordt gemaakt van álle mogelijkheden om verdere verliezen te voorkomen. Het gemeentelijke grondbedrijf moet daarbij geen afstand nemen, maar er bovenop zitten om ervoor te zorgen dat de voorraad van het gemeentelijke grondbezit (én vastgoed) te gelde kan worden gemaakt. Tijd om het grondbeleid opnieuw uit te vinden.

Dit blog verscheen eerder deze maand als artikel in het vaktijdschrift Grondzaken in de Praktijk. Het eerste deel “Grondbeleid opnieuw uitvinden (1)” is hier te lezen.  

Vreugderijkerwaard
Gemeentelijk grondbeleid opnieuw uitvinden (1)
 

Reacties

Er zijn nog geen reacties gegeven. Wees de eerste die een reactie geeft
Reeds Geregistreerd? Hier Aanmelden
Gast
woensdag 19 juni 2019

Excursies

Het Ruhrgebied (inschrijving gesloten 27/5/2019)

Ruimtemakers-Oost/GSRO 2019
Vrijdag 14 juni 2019 (Het maximale aantal deelnemers is bereikt 27/05/2019)
Dwalen door een steeds weer verrassend Ruhrgebied

Jullie kennen natuurlijk allemaal het Ruhrgebied. Tenminste, dat dachten jullie. Want wij hebben voor jullie een aantal verrassende plekken in het Ruhrgebied gevonden. Reden om onze GSRO-excursie dit jaar in het Ruhrgebied te laten plaatsvinden.


Programma:
Het programma ziet er als volgt uit:
• We vertrekken vanuit Arnhem bij de achterzijde van het centraal station. De autoliefhebbers pikken we op bij Van der Valk in Duiven.
• Dan rijden we in een keer door naar Essen. De mooiste tuinstad van het Ruhrgebied (en ook van Duitsland): We bezoeken Margarethenhöhe, gesticht door de familie Krupp.
• Vervolgens brengen we een bezoek aan het Unperfecthaus, inclusief lunch. Een wel heel bijzonder ‘bedrijfsverzamelgebouw’ voor kunstenaars, ZZP-ers en maatschappelijke ondernemers.
• Na de lunch gaan we naar een van de haldes (voormalige sintelbergen), te weten de Halde Haniel (zie foto hieronder), op de grens van Oberhausen en Bottrop. Daar zullen we een spirituele wandeling maken van ongeveer 2 uur.
• Dit haldelandschap geeft je het gevoel in Schotland te zijn. En laat je zien hoe groen het Ruhrgebied feitelijk is. Op het eerste gedeelte is een kruisweg aangebracht met referentie naar de mijnbouw. Halverwege domineert een groot wit kruis het landschap. In het hoger gelegen gedeelte loop je over het zwarte kolengruis langs een in de berg uitgegraven theater en ervaar je het magische effect van een land art project van rechtopstaande beschilderde spoorbielzen en kijk je met helder weer uit tot voorbij het Ruhrgebied.
• Voor diegenen die niet zo goed ter been zijn is in plaats van een bezoek aan Halde Haniel een alternatief ingebouwd: Bezoek aan de Antonyhütte. Verstopt in het stadsdeel Osterfeld vind je een idyllisch groen landschap met oud vakwerkpand (ooit directiegebouw, nu museum) en een ‘industriearcheologisch’ park (onderdeel van het LVR museum Oberhausen) Hier op deze plek bevindt zich de wieg van het Ruhrgebied en werd voor het eerst op industriële wijze steenkool gewonnen.
• Na de Halde Haniel/ cq de Antonyhütte gaan we naar Eisenheim (stadsdeel Sterkrade).
Eisenheim is de eerste arbeiderswijk van het Ruhrgebied (inmiddels tot monument verklaard), vandaar uit lopen we naar CENTRO (het Neue Mitte). Het winkel- en uitgaansgebied van Oberhausen. In deze wandeling doorkruis je niet alleen een deel van Oberhausen maar doorkruis je ook de tijd. (Alternatief: of met de bus van Eisenheim naar CENTRO en daar op eigen gelegenheid rondkijken).
• We brengen een bezoek aan het oude centrum van Oberhausen (Stadtteil Alt-Oberhausen). Diner bij Pools Jazz Restaurant Gdanska aan het marktplein. Dit gedeelte van Oberhausen laat nog de pracht van weleer zien, anno nu staan veel panden staan leeg of zijn met goedkope ketens gevuld. Dankzij restaurant Gdanska is het plein weer tot leven gekomen.
• Na het diner gaan we weer huiswaarts.


Reisschema (Let op: vertrektijd bus is “hard”, rest is “voorlopig”)
07.45 uur: Verzamelen bij de uitgang van het station Arnhem-Centraal (Sonsbeekzijde);
08.00 uur: Vertrek van de bus vanuit Arnhem;
08.20 uur: Oppikken mensen bij Van der Valk Duiven;
09.30 uur: Aankomst Essen;
11.00 uur: Bezoek Unperfecthaus en lunch;
13.30 uur: Bezoek Halde Haniel of;
14.00 uur: Aankomst Antonyhütte;
16.00 uur: Bezoek Eisenheim
18.30 uur: Bezoek Oberhausen;
20.30 uur: Vertrek naar Arnhem;
21.30 uur: Aankomst Van der Valk Duiven
21.59 uur: Aankomst Arnhem


Kosten
Kosten: 25 euro voor leden. Inclusief lunch en diner.
Introducees zijn ook welkom: Voor hen bedragen de kosten 40 euro.
Het bezoek aan de Antonyhütte is facultatief en is in het programma opgenomen als alternatief voor hen die de wandeling op Halde Haniel te zwaar vinden. De entree is voor eigen rekening (rond de 5 euro).


Aanmelding
Aanmelding via Sonja Scholten via mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Graag aangeven of je in Arnhem Centraal of bij Van der Valk (Duiven) opstapt.
En of je gebruik wenst te maken van het alternatieve programma. Dit in verband met de routeplanning chauffeur.
In verband met de reserveringen die we moeten maken: aanmelden voor 1 juni 2019.


Betaling
Het excursie bedrag dient bij aanmelding te worden overgemaakt op rekeningnummer
NL78INGB 0000989374 t.n.v. GSRO onder vermelding van achternaam en excursie Ruhrgebied 2019.
Vriendelijke groeten namens het bestuur van de GSRO,
Jos van der Mark

De GSRO twittert

Volg nieuws uit de vakwereld en over Oost Nederland via onze twitter tijdlijn hieronder:

Lid worden

De GSRO organiseert zo'n 10 bijeenkomsten per jaar. Kennisuitwisseling en netwerken zijn dan allebei belangrijke onderdelen. Tijdens een broodje voorafgaand aan de bijeenkomst kom je oude en nieuwe bekenden tegen.

Lid worden kost slechts € 40,- per jaar en staat open voor vakgenoten die iets hebben met Oost Nederland. Word ook lid door het formulier in te vullen. Óf stuur een mailtje naar info@gsro.nl om meer informatie op te vragen.

Word nu lid

 

Doel

Het belangrijkste doel van de GSRO is om ervaringen te kunnen uitwisselen onder vakgenoten werkzaam in de ruimtelijk inrichting. Tijdens de bijeenkomsten wordt een actueel onderwerp voor het voetlicht geplaatst. De onderwerpen betreffen het brede vakgebied van de ruimtelijke ordening en ruimtelijke inrichting. De uitwisseling van praktische en theoretische ervaringen tussen vakgenoten vormt een belangrijk aspect.

Leden

Het ledenbestand van de GSRO bestaat uit architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, economen, landbouwkundigen, sociaalgeografen, planologen, verkeerskundigen, recreatiedeskundigen en juristen in de publieke of private sector. De GSRO heeft een klein bestuur dat de dagelijkse gang van zaken regelt.

GSRO