Karl Marx over de woningmarkt in Oost en West NL

Berlijn lag er weer goed bij de afgelopen week. Gepoetst en opgedoft voor een uitbundige viering van 25 jaar Mauerfall. Het blijft een verbazingwekkende stad. Het lijkt soms een stad op twee snelheden. Van oudsher liggen de welgestelde buurten van Berlijn aan de westzijde. Vooral het zuidwesten, gelegen in de groene, waterrijke overgang naar Potsdam, is zeer geliefd. Het noorden en oosten van de Duitse hoofdstad worden traditioneel tot de arbeidersbuurten gerekend. De buurten die door het wegtrekken van de industriële werkgelegenheid versukkelden.

Dit statusverschil intrigeert mij. Voor iemand met mijn temperament en achternaam  is het oosten van Berlijn oneindig veel boeiender dan het naar mijn observatie toch wat statische West Berlijn. Op een avond liep ik de Kudamm op en nam ik veel fatsoen, beschaving en degelijkheid op straat waar, maar geen levendigheid. Daarentegen was er in voormalig Oost Berlijn, Warschauerstrasse, die Mitte, Rosenthaler Platz  minder fatsoen maar meer levendigheid. Maar, ik idealiseer het oosten van de stad niet. Het zou zo maar kunnen zijn dat West Berlijn over 5 jaar het episch centrum van verloedering, verval en feest is en Oost Berlijn aan het eigen succes ten onder is gegaan. Oost en West, West en Oost. Wat een verleidelijke parallel met de landsdelen in NL. Ik las in de Calcasa Woningmarkt Monitor dat het herstel van de woningmarkt in het derde kwartaal 2014 definitief doorzet. Opvallend is de  grommende acceleratie van de woningmarkt in Haarlem en Amsterdam. Daar wordt echt een sprintje getrokken. Tegen een landelijke prijsstijging van 3.5% zetten genoemde agglomeraties percentages van respectievelijk 9.3 en 7.8%. Wow!

Gelderland en Overijssel blijven licht achter bij het landelijk gemiddelde, 2.4 en 2.6%. In Montferland, Zevenaar en Winterswijk ligt het percentage woningen  ‘langer te koop dan 36 maanden’ zo rond de 40%. Oei, slik! Het lijkt erop dat de oostelijke regio de versnelling in het westen nauwelijks kan bijbenen en dat de regio’s uit elkaar groeien. West overtroeft Oost? Nou,enige nuance graag! Het parlementair onderzoek 'Kosten Koper' uit 2013 over de huizenprijzen biedt een fascinerende opening om de woningmarkt en de relatie tussen Oost en West anders te bezien. Jarenlang leefde ik met het vreemde idee dat de huizenprijs de resultante was van vraag naar en aanbod van woningen. Nu blijkt dat die relatie in het geheel niet zo eenduidig is!  Karl Marx legde wel degelijk de vinger op de zere plek. Het gaat uiteindelijk om speculatie op de opbrengst door de heersende klasse, lees de woningbouwende en grondverkopende partijen. In het kort komt de analyse van de parlementaire commissie op het volgende neer.

Partijen op de woningmarkt streden vanaf de jaren negentig om het residu. Het residu is het verschil tussen opbrengst en kosten van een woningbouwprogramma. Dit residu was de  appetijtelijke buit voor bij de woningproductie betrokken partijen. Vooral de beschikbare financieringsruimte dreef de mogelijke opbrengst  van de woning op. Dat betekent dat de publieke doelstelling om voldoende te bouwen plaats maakte voor de doelstelling van een zo hoog mogelijke opbrengst. De partijen die voor het aanbod moesten zorgen, richtten de aandacht exclusief op de opbrengst en verdeelden deze onderling! De verhoogde opbrengst werd  niet gevolgd door een navenante stijging van woonkwaliteit. De woonconsument  verdampte in dit complexe gevecht om de opbrengst en telde niet serieus mee.

Doinggg! Nu, dat gaat volgens mij veranderen. De relatie woningproducent en woonconsument moet noodgedwongen worden hersteld en de condities daarvoor zijn in regio’s met minder ‘groeidruk’ aanzienlijk gunstiger dan in de Randstad. In de oostelijke regio bewoog zich het afgelopen jaar de gemiddelde prijsstijging  zo tussen de 2 en 3%. Het valt nauwelijks te verwachten dat deze prijsstijging is begeleid door een gelijkopgaande stijging in woonkwaliteit. Maar dit is nog een heel ander verhaal dan de overspannen 9% stijging in prijs versus de woonkwaliteit in het westen. Doortrekken van deze trend betekent dat de woonconsument in Oost uiteindelijk dichterbij het optimum prijs/kwaliteit geraakt dan de gemiddelde consument in de Randstad.

Laten we er ons niet al te druk over maken. De Randstad zal aan eigen succes ten onder gaan. Het oosten kan de hippe beweeglijke broedplaats worden voor economisch meer ontspannen functies. Door woonkwaliteit en prijs dicht op elkaar te laten aansluiten, zullen in de oostelijke regio betere condities ontstaan voor startende huishoudens en bedrijven. En, als ze dan naar volwassenheid en economische rentabiliteit zijn gegroeid, mag de Randstad ze terughebben. Het is de vraag of deze bedrijven, deze huishoudens daar dan nog belang bij hebben. Laat Oost NL maar het Oost Berlijn zijn, iets ruwer, iets minder opgepoetst, maar met veel vertakkende en zich opsplitsende werkgelegenheid.

http://www.calcasa.nl/nl/over-calcasa/nieuws/detail/woningmarktherstel-zet-definitief-door/146

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33194-3.html