Grondmarkt 2014; regio Oost 50% minder investeringen in leefomgeving

De economie heeft zo haar invloed op de grondprijzen. De prijs van de grond wordt veelal residueel bepaald. De uiteindelijke opbrengst van een programma (woningbouw, bedrijfsterrein, kantoren) wordt verminderd met de kosten om datzelfde programma te realiseren. Het verschil, residu, bepaalt de prijs van de grond. Bureau Metrum becijfert in haar Outlook Grondexploitaties 2014 dat het afgelopen jaar de prijs van de grond in Nederland met 18% is gedaald. Eén van de belangrijkste functies op de grondmarkt is de woningbouw. De V.O.N (vrij op naam) prijzen in de woningbouw zijn het afgelopen jaar 5% gedaald, bouwkosten zijn licht gestegen. Dat betekent dat er minder ruimte was voor het residu (opbrengst V.O.N minus bouwkosten). Voor 2014 verwacht Metrum dat de daling van de grondprijs beperkt zal blijven tot 8%.

Opvallend is de regionale verscheidenheid in ontwikkeling van de grondprijs. De grondprijs weerspiegelt de sterkte van de regionale economie en de demografische ontwikkeling. Nederland schaatst in economisch opzicht in verschillende richtingen. Voorwaarden voor goed presterende regio's en steden zijn volgens Metrum aanwezigheid historische stadscentra, ruim aanbod aan voorzieningen, beschikbaarheid kennis infrastructuur en een goede bereikbaarheid per auto en OV. Het vermogen om jonge en hoog opgeleide mensen aan te trekken en aan de regio te binden is gunstig voor de regionale, lokale economie. De innige verwevenheid van woningmarkt, grondmarkt, economie en demografie maakt dat Nederland zich op verschillende snelheden uit de crisis beweegt.

De regio Oost staat er in dit opzicht niet goed voor. Met uitzondering van spots rondom Nijmegen, Zwolle en Ede scoort de oostelijke regio in de verkenningen van Metrum vrij laag. Generiek wordt de regio gerekend tot de zwakke woningmarkt gebieden. Herstel zal langs lijnen van de economie moeten worden ingezet.

Dit sombere beeld wordt bevestigd in de analyse van Deloitte over de Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven. Hierin komt nog een ander belangwekkend aspect naar voren. Uit gemeentelijke grondexploitaties worden ook investeringen in de fysieke leefomgeving gefinancierd. In 2012 is in Nederland dit met de grondverkoop samenhangende investeringsvolume met 30% afgenomen. Gemeenten voorzien toename van dit investeringsvolume in 2013 en 2014. Deze 'piek' verklaart Deloitte als volgt: Gemeenten hebben het in de afgelopen jaren niet gerealiseerde programma doorgeschoven naar 2013 en 2014 en verwachten in die jaren een boeggolf aan opbrengsten uit grondverkoop en dus investeringen. In latere jaren daalt het investeringsvolume weer.

In de oostelijke grensgebieden (Twente, Achterhoek) daalt het (verwachte) investeringsvolume uit grondexploitaties met 50% over de periode 2012 - 2015. Dat kan uitdrukken dat gemeenten in deze krimpregio's al hebben geanticipeerd op de bevolkingsdaling en plannen met mogelijke maar ook twijfelachtige grondopbrengsten hebben geschrapt. Zij vertrouwen er niet op dat investeringen in de fysieke leefomgeving kunnen worden gefinancierd uit de opbrengsten van grondverkoop. Ook is het mogelijk dat gemeenten in deze regio's met bevolkingsdaling niet zelf meer actief grondposities verwerven.

Feit blijft dat deze gemeenten in de grondverkoop steeds minder ruimte vinden om investeringen in de fysieke leefomgeving te doen. In absolute zin is er sprake van een behoorlijke teruggang maar ook is en wordt het investeringsvolume per inwoner lager dan in de economisch sterke regio's. Daardoor wordt het steeds lastiger om de voorwaarden te scheppen, zie bijvoorbeeld hierboven, die positief kunnen bijdragen aan de regionale economie. Tijd voor een moderne Baron von Munchausen die de regio helpt zichzelf aan de haren uit het moeras te trekken?